Verhuurders klaagden de afgelopen tijd dat allerlei overheidsmaatregelen verhuur onaantrekkelijk maken en ze daarom huurwoningen verkopen zodra een huurder vertrekt. Toch is het aantal huurwoningen van verhuurders met een winstoogmerk in een jaar tijd stabiel gebleven. Dat blijkt uit de nieuwe kwartaalcijfers van het Kadaster. Het gaat hierbij dus niet om huurwoningen van woningcorporaties, maar om alle andere huurwoningen.
Vooral kleinere, particuliere verhuurders verkochten inderdaad woningen aan mensen die er zelf in gingen wonen. Dat zijn dan dus geen huurwoningen meer maar koopwoningen. Maar tegelijkertijd kwamen er huurwoningen bij doordat vooral grotere, bedrijfsmatige verhuurders nieuwe woningen bouwden.
'Voorraad gelijk'
"De totale voorraad huurwoningen blijft hierdoor vooralsnog redelijk gelijk", zegt onderzoeker Lianne Hans van het Kadaster. "Nieuwbouw compenseert voor de verkoop door particuliere investeerders." Die nieuwbouw gebeurt vaak door zogeheten institutionele beleggers, die met geld van pensioenfondsen en verzekeraars voor langere termijn investeren in huurhuizen.
Er waren op 1 oktober dit jaar 767.100 huurwoningen in bezit van verhuurders met een winstoogmerk. Dat is net ietsje meer dan een jaar eerder, toen waren het er 766.500. Particuliere verhuurders hadden er door de verkoop van 11.200 woningen minder in bezit dan een jaar eerder. Maar bedrijfsmatige verhuurders juist 11.800 meer, vooral door nieuwbouw. Ten opzichte van twee jaar eerder nam het aantal huurwoningen flink toe, want op 1 oktober 2022 waren het er 733.600.
Hogere belasting en lagere huur
Op 1 juli werd de Wet betaalbare huur ingevoerd. Die regelt dat er voor veel huurwoningen een maximale huur geldt, op basis van een puntensysteem. Voorheen mochten verhuurders nog zelf de hoogte van de huur bepalen. Eerder werd al de vermogensbelasting op huurwoningen verhoogd, een maatregel die alleen particuliere verhuurders treft en bedrijfsmatige niet.
Vooral particuliere huurders klagen dat ze met een lagere huur en hogere belasting te weinig rendement behalen. "Het is ook een combinatie van allerlei dingen", zegt Lianne Hans. "De gestegen rente, de verhoging van de overdrachtsbelasting in 2021, vermogensbelasting, opkoopbescherming en nu de Wet betaalbare huur."
In de eerste drie maanden van de Wet betaalbare huur werden huurwoningen vaker koopwoningen dan andersom. Netto verschoven er zo'n 4500 woningen van huur naar koop.
Het tempo waarin dat gebeurt, is de laatste tijd toegenomen:
Door de verkoop van huurwoningen maken mensen die voor het eerst een woning willen kopen wel wat meer kans, ziet het Kadaster. "Huurwoningen die verkocht worden verdwijnen natuurlijk niet", zegt Lianne Hans. "Ze worden vaak gekocht door koopstarters. Dat zijn de 'winnaars' van deze ontwikkeling."
Want verkochte huurwoningen zijn een stuk goedkoper en kleiner dan de gemiddelde koopwoning. Kopers betaalden gemiddeld 378.000 euro voor een voormalige huurwoning, terwijl op de woningmarkt als geheel kopers gemiddeld 460.000 euro betalen.
Of de bouw van nieuwe huurwoningen de verkoop van bestaande huurwoningen kan blijven 'compenseren' moet de komende tijd blijken. Woonminister Mona Keijzer heeft al gezegd dat ze de ontwikkelingen goed in de gaten houdt en de Wet betaalbare huur gaat evalueren. "Het moet voor verhuurders blijven lonen om woningen te verhuren", zei ze vorige maand in een Kamerbrief.